希腊房地产市场:深挖进转型十年(2015-2025).

希腊房地产市场从2015年到2025年的轨迹是对危机、复原力、战略复苏和不断变化的机遇的令人信服的描述。 这一时期,我们从深陷国家主权债务危机的疾病部门,向国际投资和国内复兴的新兴中心,深刻转变。

危机背景(2015年):
进入2015年,希腊正处在一个紧要关头,正在经历其救助方案的最后痛苦阶段。 房地产市场反映了更广泛的经济绝望:

• 财产价值折旧: 住宅和商业财产价值平均比危机前的高峰(2007-2008年)下降了40%至50%,有些地区的下降幅度更大。

• 不变交易 : 销售量极少,反映出国内和国际买主严重缺乏信心。 国内市场受到高失业率、可支配收入减少和信贷机会限制的挤压。

• 银行业: 希腊银行因大量非履约贷款(NPL)而负担沉重,其中许多贷款被贬值的房地产抵押。 这严重限制了它们提供新的抵押贷款的能力,有效地冻结了国内需求。

• 有限发展: 新建工程基本停止,导致住房存量老化,缺乏现代化的节能房产.

扭转潮流——变化的早期信号(2016-2018年):
尽管挑战依然存在,但恢复的种子被战略性地种植并开始萌芽:

• 经济稳定: 宏观经济指标逐步改善,最终希腊于2018年8月退出了第三个救助计划,慢慢恢复了脆弱的稳定感.

• 黄金签证 计划持有: 2013年启动, 希腊黄金签证 方案 这段时期真的开始吸引人了 提供5年可延长的居住许可证,以换取50000美元的最低房地产投资(欧洲最低门槛之一),成为一条生命线。 主要来自中国、俄罗斯、土耳其和中东的投资者受到有吸引力的价位和申根地区准入承诺的吸引。 该方案有助于向雅典、塞萨洛尼基和受欢迎的岛屿注入急需的外国资本。

• 旅游业作为驱动力: 希腊作为旅游目的地的常年吸引力仍在继续,随着Airbnb等平台的兴起,出现了短期租赁投资的新市场. 投资者看到有机会从高需求旅游区的房产中赚取租金收入,抵消了折旧风险。

• 稳定物价: 在这一时期的后半期,物业价格的下跌开始放缓,在一些主要城市和旅游地区,观察到了适度的上涨,这标志着市场的下滑。

这一阶段标志着在基本要素得到加强和国际信心不断增强的推动下出现强劲的反弹。

《崛起的市场》(2019年):

• 强大的经济动力: 希腊经济历年来表现最好,GDP呈正增长,失业率下降,2019年大选后政局更加稳定. 这既增强了国内和国际的信心。

• 溢出的财产值 : 财产价格指数显示逐年大幅上升,从稳定转向持续增长。 雅典和Cycladic群岛是首屈一指的,一些微型市场每年的价格上涨超过10%。

• 交易量增加: 随着银行开始清理资产负债表,销售交易猛增,表明投资者重新有胃口,更容易获得融资。

• 招待部门 : 除了短期租房外,大量投资还流入旅馆购置、翻新和新的发展,特别是在奢侈品和小卖部,以迎合希腊繁荣的旅游业。

• 机构投资: 较大的机构投资者和私人股权公司开始重新进入市场,针对的是困难的资产、大规模发展和创收的商业财产。

导航大流行(2020-2021年):

• 初步震荡和复原力: COVID-19大流行在2020年初引起初步冲击,导致交易暂时放缓,特别是来自海外买家的交易由于旅行限制. 然而,市场表现出显著的复原力。 与以前的危机不同,财产价值一般保持稳定,或继续上升,尽管在一些地区速度较慢。

• 首选项的移动 : 这一大流行病还影响了买方的偏好,对更大的住房、有室外空间(花园、瓦房)的房产的需求增加,随着远程工作越来越普遍,二级城市和农村地区的兴趣日益增加。

• 数字化加速: 危机促使更快地采用数字工具进行财产查看、交易和法律程序,使国际买家更容易进入市场。

持续增长(2022年):

• 强烈重排后发病: 随着全球旅行的恢复,希腊房地产市场经历了强劲的反弹. 旅游部门回升,进一步刺激了对租金和投资房产的需求。

• 仍然坚挺: 尽管全球存在不确定性,但黄金签证方案继续吸引着人们的极大兴趣,适应新的地缘政治现实。

• 通货膨胀压力: 全球通货膨胀开始成为一个重要因素,房地产往往被视为对价上涨的对冲,进一步推动了投资。

预计今后几年希腊房地产市场将成熟,重点是可持续发展、多样化和适应新的条例和全球趋势。

主要趋势和期望:

• 适度价格增长: 虽然预计物价将继续上涨,但与2019-2022年的快速增长相比,速度可能会减缓,从而进入更可持续的增长轨道。

• 黄金签证的演化: 黄金签证计划可能要进行调整. 关于提高最低投资门槛(例如,在某些主要领域将投资额提高到? 000美元,已经针对特定区域实施)的讨论旨在将投资转向较大的项目或饱和程度较低的区域,并与不断发展的欧盟政策保持一致。 这将重塑投资者的概况并瞄准其属性。

• 注重环境、社会和可持续性: 环境、社会和治理因素将变得至关重要。 在欧盟指令和投资者对负责任投资日益增长的需求推动下,新的发展和翻新将日益优先考虑能源效率、绿色建筑材料和可持续的城市规划。

• 以基础设施为主导的发展: 政府对基础设施的持续投资(如雅典地铁的升级,区域机场的加强,皮雷厄斯和塞萨洛尼基等港口的扩建)将解锁新的开发区,并提高以前服务不足地区的地产价值.

• 投资多样化: 除了住宿和招待外,预计对下列事项的兴趣会增加:

  • 后勤和仓储: 受电子商务增长和希腊战略地理位置的驱动.

  • 数据中心: 随着数字化的加速.

  • 可再生能源项目: 太阳能和风力农场的土地征用。

  • 学生住房: 应对国际学生不断增加.

• 城市再生项目: 大型项目,如雅典的埃利尼孔项目,将起到重要的催化剂作用,创建新的商业中心,住宅区,以及娱乐场所,吸引国内和国际的关注.

• 数字转换 : 通过数字平台进一步精简官僚程序、财产登记和交易管理将提高透明度和效率。

• 挑战和机遇:

  • 通货膨胀率和利率: 全球通货膨胀环境和利率的上升可能减缓需求,特别是对依赖抵押贷款的国内买家的需求。

  • 劳动力和材料成本: 由于物价上涨和劳动力短缺而增加的建筑成本可能影响发展幅度。

  • 法规适应: 不断调整规划法律,房产税,租赁市场监管要求投资者认真监督.

  • 能源危机影响: 更广泛的欧洲能源危机可能影响地产的运营成本,强调必须进行节能投资。

实质上,希腊房地产市场经历了深刻的转变。 从深层次经济危机的灰烬中,它成为充满活力和成熟的投资景观。 2025年之前的时期将巩固其在欧洲房地产舞台上的重要角色地位,其特点是战略增长、可持续性以及对各种投资者的不断增长的吸引力。